Acquisto prima casa: consigli per scegliere il mutuo ideale

 Un breve vademecum per conoscere e comprendere meglio costi, tempi e agevolazioni

Acquisto prima casa: consigli per scegliere il mutuo ideale


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​L'acquisto della prima casa è un passo importante e spesso non si ha la liquidità necessaria per coprirlo interamente. Per questo motivo è necessario accendere un mutuo ipotecario.

Che cos'è un mutuo e cosa bisogna sapere

Il mutuo è, a tutti gli effetti, un contratto tra due parti, denominate mutuante e mutuatario, dove il mutuante presta al mutuatario che desidera acquistare casa una somma di denaro, stabilita in base al valore dell'immobile e alla valutazione del merito creditizio del debitore.

Come tutti i prestiti, il contratto di mutuo prevede la restituzione della somma erogata maggiorata degli interessi. Il rimborso avviene periodicamente, mediante il pagamento di "rate", secondo le scadenze stabilite nel contratto (mensili, trimestrali, semestrali).
Ogni rata è composta da una quota di capitale, cioè la somma prestata, e da una quota di interessi.

Gli interessi sono calcolati in base all'importo del mutuo ed alla sua durata, moltiplicati per il tasso annuo nominale (TAN).
Il tasso annuo nominale a sua volta è composto dall'indice di riferimento (EURIBOR o IRS a seconda della tipologia di tasso scelto) e dallo spread.
Lo spread rappresenta la vera e propria remunerazione per il mutuante che eroga il prestito e viene stabilito durante la stipulazione del contratto attraverso un valore percentuale.

Oltre al TAN, una variabile importante da considerare nella scelta del mutuo ideale è il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) che, accorpando tutte le spese obbligatorie ai fini di apertura e pagamento di un prestito, ne rappresenta il costo totale a carico del consumatore.
Per questo motivo è un indicatore particolarmente utile per la comparazione dei prestiti.

La cifra concessa in prestito è vincolata all'immobile oggetto dell'acquisto sul quale viene aperta un'ipoteca a garanzia dell'operazione, per questo motivo viene chiamato mutuo ipotecario.
L'ipoteca, infatti, è una tutela per il creditore (mutuante) in caso di mancato pagamento da parte del debitore (mutuatario).
La legge prevede in un'iscrizione ipotecaria superiore al valore del mutuo concesso per dare l'opportunità al mutuante di recuperare le spese relative ad un eventuale pignoramento dell'immobile.

Prima di scegliere

Il mutuo è un impegno economico importante da sostenere nel tempo. E' fondamentale avere la consapevolezza delle possibili scelte a disposizione per poter individuare con certezza quella più adatta alle proprie esigenze.

E' bene ricordare che è sempre utile fare un'analisi della propria situazione economica e patrimoniale: entrate, uscite, prospettive, e determinare la propria disponibilità mensile una volta sottratte le spese ordinarie. È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile.
Dopo aver delineato un quadro generale, si può cominciare a individuare quale sia la tipologia di mutuo più adatta alle proprie esigenze.

Quale tasso fa per me?

C'è un tasso per ogni esigenza ed è per questo che è importante avere ben presente la propria situazione finanziaria al momento di recarsi in banca a chiedere informazioni.
Banca d'Italia suddivide i mutui in diverse categorie in base alla tipologia di tasso di interesse:

Il tasso fisso prevede, come dice il nome, lo stesso tasso d'interesse fino all'estinzione del mutuo. Il tasso viene fissato nel momento della stipula in base al tasso di riferimento del mercato IRS. Questa tipologia di tasso è perfetta per chi teme che i tassi di mercato possano crescere e preferisce sapere sin da subito  l'importo esatto del rimborso.

Per i mutui a tasso variabile, invece, il tasso interbancario di riferimento è l'EURIBOR (euro Interbank Offered Rate), diffuso ogni giorno dalla Federazione Bancaria Europea e rappresenta il tasso a cui le banche pagano il denaro in quel momento. Il tasso iniziale è generalmente più conveniente rispetto a quello fisso e, una volta in atto, segue l'andamento del mercato.

Il mutuo a tasso misto prevede che il tasso di interesse possa passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate nel contratto.

Mentre nel mutuo a tasso doppio il tasso è suddiviso in due parti: una con tasso fisso, l'altra con tasso variabile.

Quanto mi costa il mutuo?

Così come avviene per la ricerca della casa, anche la scelta del mutuo non deve essere affrettata.
E' infatti importante quantificare tutti i costi da sostenere per ottenere un mutuo per questo motivo nel conteggio occorre considerare, oltre al TAN, anche tutte le spese che concorrono alla formazione del TAEG:

  • Spese di istruttoria: vengono richieste dal creditore per esaminare la richiesta di mutuo e possono essere fisse o in percentuale sull'ammontare del finanziamento.
  • Spese di incasso rata, richiesta in occasione dell'addebito di ogni rata di pagamento.
     
  • Oneri fiscali come ad esempio l'imposta di bollo sui contratti

Da non dimenticare tra le voci di spesa necessarie soprattutto nel fase di apertura del mutuo:

  • L'imposta legata all'iscrizione dell'ipoteca nei registri immobiliari.
  • L'imposta sostitutiva. E' trattenuta direttamente dall'istituto di credito che concede il mutuo per cui la somma che il cliente riceve è inferiore all'importo concesso. Il mutuante opera infatti da sostituto d'imposta e si occupa del pagamento dell'imposta per conto del suo cliente.
     
  • La perizia: viene richiesta per la valutazione dell'immobile da ipotecare.
  • Spese notarili: si tratta della voce di spesa più onerosa. Può cambiare in base alla zona geografica, al tariffario del professionista e all'importo dell'iscrizione ipotecaria.

A queste va infine aggiunto il costo del premio della polizza incendio, che verrà pagato ogni anno sino alla fine del contratto di mutuo, a copertura di danni sull'immobile e di eventuali rischi legati a eventi personali del debitore che potrebbero impedire il rimborso della somma.

Agevolazioni per l'acquisto di prima casa.

I mutui per la prima casa cosa godono di agevolazioni fiscali particolarmente favorevoli, tra cui l'imposta sostitutiva che beneficia di un'aliquota dello 0,25% anziché del 2% e l'imposta catastale e ipotecaria a importo fisso anziché in percentuale sul valore catastale.
Inoltre, in caso di acquisto da impresa si avrà diritto all'aliquota IVA agevolata del 4% anziché al 10% mentre in caso di acquisto da privati l'imposta di registro sarà al 2% anziché al 9%.

Infine gli interessi pagati sul mutuo ipotecario per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell'abitazione principale sono detraibili dall'Irpef nella misura del 19%. L'importo e le condizioni per la detrazione sono fissati dalla legge

Per chi ha meno di 35 anni inoltre i vantaggi aumentano ancora con il Fondo di garanzia per i mutui per l'acquisto della prima casa: con questo Fondo, che fa capo al Ministero del Tesoro, lo Stato si fa garante per i cittadini in misura del 50% sulla quota capitale.
Chi volesse accedere a questo Fondo deve rientrare almeno in una di queste condizioni: essere un giovane con meno di 35 anni e avere un contratto atipico (per esempio lavorare con partita Iva), essere una coppia dove almeno uno ha meno di 35 anni, essere un genitore single con figlio minore a carico.
Ci sono poi alcuni vincoli: la cifra richiesta può essere al massimo di 250 mila euro; per poter accedere al Fondo non si possono acquistare immobili cosiddetti "di pregio" che rientrino nelle categorie A1 – abitazioni signorili, A8 – ville, A9 – immobili di pregio artistici o storici.

Che importo posso chiedere e con quale durata?

Secondo le direttive della Banca d'Italia, generalmente l'importo massimo di capitale che si può ottenere in prestito per acquistare casa, salvo che il cliente offra ulteriori garanzie oltre all'ipoteca, è l'80% (o loan to value).

Letteralmente "loan to value" significa "prestito a valore" ed esprime il rapporto tra la cifra massima finanziabile e il valore immobiliare del bene per cui viene chiesto il prestito.
Il creditore, tramite una perizia immobiliare, determina il valore di mercato.
Tale valore, insieme al rischio di eventuali svalutazioni dovute all'usura e ai cambiamenti del mercato immobiliare, concorre alla quantificazione del "loan to value".

Ovviamente, a parità di condizioni, più è lunga la durata del mutuo, più alto sarà il capitale che potrà essere concesso in mutuo.

Il mutuo al 100%.

Negli ultimi anni però la Banca d'Italia ha concesso che possano venire erogati mutui che coprono fino al 100% dell'importo necessario.
Questo particolare tipo di finanziamento è pensato per i giovani, solitamente al di sotto dei 40 anni; proprio in considerazione dell'età, possono quindi prevedere di estendere il piano di ammortamento fino a 40 anni. È inoltre pensato per chi non ha una somma da anticipare, nemmeno quel 20% che viene richiesto dai mutui tradizionali. Per coprire questa differenza vengono richieste garanzie più alte, solitamente una polizza assicurativa fideiussoria che il cliente può decidere se pagare personalmente o accorpare al mutuo. In questo caso il tasso d'interesse e lo spread cresceranno leggermente.
Tra le varie opzioni disponibili, Unipol Banca propone il programma #orapuoi che permette di acquistare immobili al prezzo di costo con un finanziamento fino al 100%. Questa particolare soluzione consente di acquistare case provenienti da cantieri convenzionati; l'elenco completo e sempre aggiornato degli immobili è presente sul sito e prevede case in diverse zone d'Italia.

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